LH 전세임대 계약 만료 전 보증금 일부 받을 수 있을까? 이사 계약금 부족할 때 대처법

LH 전세임대 계약 만료 전 보증금 일부를 새집 계약금으로 먼저 받을 수 있을까요? 임대인의 선지급 의무, 만기일에 이사하지 못했을 때 책임, 소송비용과 손해배상 범위, LH 이주재계약 해결 방법을 2026년 기준으로 정리합니다.

LH 전세임대주택에 거주하다 계약 만료를 앞두고 새로 이사할 집의 계약금이 부족한 상황이 생길 수 있습니다. 특히 현재 임대인에게 “보증금 중 제 돈으로 들어간 일부만 먼저 돌려달라”고 요청했는데 임대인이 퇴거와 주택 인도 전에는 보증금을 한 푼도 지급할 수 없다고 거절한다면 이사를 어떻게 준비해야 할지 막막해집니다. 결론부터 말하면 일반적으로 임차인이 계약 만료 전에 보증금 일부를 반드시 선지급하라고 요구할 권리가 있다고 보기는 어렵습니다. 하지만 LH 전세임대는 일반 개인 간 전세계약과 구조가 다르기 때문에 임대인과의 협상만 반복하기보다 LH 담당자에게 이주재계약과 기존 보증금 반환 일정을 연계해 달라고 요청하는 것이 핵심 해결 방법입니다.

LH 전세임대는 일반 전세계약과 구조부터 다릅니다

LH 전세임대주택은 입주자가 원하는 주택을 찾으면 LH가 해당 주택의 임대인과 전세계약을 체결한 뒤 입주자에게 다시 저렴하게 임대하는 방식입니다. 따라서 일반적인 전세계약처럼 임차인과 집주인 두 사람만의 문제로 판단하면 안 됩니다.

이사를 위해 새로운 집을 구할 때도 마찬가지입니다. 새 집을 발견했다고 개인적으로 계약금을 먼저 지급하기보다 해당 주택이 LH 전세임대 대상으로 가능한지 확인하고 LH 담당자와 계약 일정을 조정하는 것이 안전합니다.

특히 LH의 2026년 전세임대 계약업무 자료를 보면 이주재계약이나 만료 전 이주 시 기존 임차주택의 보증금 반환 확약서류를 확인하고, 임대인·입주자·중개인 사이의 계약 일정을 조정하는 절차​가 포함돼 있습니다.

계약 만료 전에 보증금 1,000만 원을 먼저 달라고 할 수 있을까?

새집 계약을 위해 1,000만 원이 급하게 필요하더라도 임대인이 이에 반드시 응해야 하는 것은 아닙니다.

임대차계약에서 보증금 반환은 원칙적으로 임대차 종료와 주택 반환 문제와 연결됩니다. 판례에서도 임대차가 종료된 경우 임차인의 주택 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다고 보고 있습니다.

따라서 임대인이 자발적으로 동의한다면 보증금 일부를 먼저 받을 수 있지만, 별도의 약정이나 특별한 사정 없이 “새집 계약금이 필요하니 만기 전에 보증금 중 1,000만 원을 반드시 먼저 지급하라”고 강제하기는 어렵습니다.

이 부분은 임차인의 사정이 절박한지와 별개로 판단될 수 있습니다.

다만 LH 전세임대라면 보증금의 권리관계도 일반 전세와 다를 수 있으므로 임대인과 임의로 보증금 일부를 주고받기 전에 반드시 LH 담당자의 확인을 받아야 합니다.

2026년 10월 29일에 이사를 못 가면 바로 쫓겨날까?

계약 종료일에 새집을 구하지 못했다고 해서 집주인이 그날 바로 임차인의 짐을 밖으로 내놓고 강제로 퇴거시키는 방식으로 처리되는 것은 아닙니다.

임대인이 주택 인도를 요구하고 임차인이 응하지 않아 분쟁이 발생한다면 적법한 법적 절차를 거쳐 해결해야 합니다.

하지만 이것이 “보증금을 받을 때까지 무조건 계속 거주해도 아무 문제가 없다”는 의미 역시 아닙니다.

특히 현재 사례에서는 매우 중요한 부분을 구분해야 합니다.

보증금을 반환하지 않아 못 나가는 경우

임대차가 종료됐는데 임대인이 반환해야 할 보증금을 지급하지 않는 상황이라면 임차인의 주택 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다는 법리가 중요하게 작용할 수 있습니다.

대법원도 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행항변권에 따라 주택을 계속 점유한 경우 그 점유 자체를 곧바로 불법점유로 보고 손해배상책임을 인정할 수는 없다고 판단한 바 있습니다. 다만 실제로 주택을 계속 사용해 얻은 이익에 대해서는 부당이득 문제가 별도로 발생할 수 있습니다.

새집 계약금이 없어 못 나가는 경우

반대로 임대인이 계약 만료일에 반환해야 할 보증금을 정상적으로 반환할 준비가 되어 있는데도 임차인 개인이 새집 계약금을 마련하지 못했다는 이유만으로 주택 인도를 거부한다면 상황이 달라질 수 있습니다.

따라서 “새집 계약금이 없으니 계약 만료일이 지나도 계속 살 수 있다”고 생각해서는 안 됩니다.

집주인이 말한 ‘모든 소송비용과 피해보상금’을 전부 내야 할까?

이 부분도 지나치게 겁먹을 필요는 없지만 가볍게 생각해서도 안 됩니다.

임대인이 “10월 29일까지 안 나가면 소송하고 변호사 비용부터 발생한 모든 피해액을 전부 청구하겠다”고 말한다고 해서 임대인이 주장하는 모든 금액이 자동으로 임차인의 채무가 되는 것은 아닙니다.

실제로 손해배상 책임이 발생하는지는 계약 내용, 양측의 의무 이행 여부, 귀책사유, 실제 발생한 손해 등을 따져야 합니다. 소송비용 역시 단순히 상대방이 요구하는 금액 전부를 그대로 지급하는 구조는 아닙니다.

반대로 계약이 정상적으로 종료되고 임대인이 보증금을 반환하려는데 임차인이 정당한 근거 없이 집을 인도하지 않아 실제 손해가 발생한다면 임대인이 그 손해를 주장하는 분쟁이 생길 수 있습니다.

따라서 가장 위험한 선택은 아무런 조치 없이 10월 29일까지 기다렸다가 그때 가서 해결하려는 것입니다.

지금 해야 할 일은 임대인 설득보다 LH 이주재계약 상담입니다

현재 상황에서 가장 먼저 해야 할 일은 LH 전세임대 담당자에게 연락해 ‘이주재계약’ 상담을 요청하는 것​입니다.

LH의 전세임대 계약업무에는 실제로 이주재계약과 만료 전 이주 과정에서 기존 임대인의 보증금 반환 확약서류를 확인하고, 계약일을 상호 협의·조정하며, 반환확약서에 따른 주택 명도와 전세보증금 반환 여부를 확인하는 업무가 포함돼 있습니다.

담당자에게는 단순히 “이사하고 싶다”고 문의하기보다 다음 내용을 정확하게 전달하는 것이 좋습니다.

“현재 전세임대 계약 종료일이 2026년 10월 29일이고 임대인이 직접 입주한다는 이유로 계약 종료 의사를 밝혔습니다. 새로운 LH 전세임대 주택을 구해야 하는데 신규 주택 계약금 마련이 어렵고 기존 임대인은 퇴거 전에 보증금을 일부도 반환하지 않겠다고 합니다. 이주재계약으로 진행할 수 있는지, 신규 주택 계약과 기존 주택 보증금 반환 일정을 연계해서 처리할 방법이 있는지 상담받고 싶습니다.”

이렇게 문의하면 담당자도 현재 문제가 단순한 보증금 분쟁이 아니라 기존 LH 전세임대에서 새로운 전세임대로 이전하기 위한 자금·계약 일정 문제라는 것을 정확하게 파악할 수 있습니다.

새집을 먼저 개인 계약하는 것은 신중해야 합니다

계약금이 급하다고 해서 부동산에서 발견한 집에 개인적으로 계약금부터 지급하는 것은 조심해야 합니다.

LH 전세임대는 입주자가 원하는 주택을 물색한 뒤 LH가 전세계약을 체결하고 다시 입주자에게 임대하는 구조입니다. 따라서 원하는 집이라고 해서 모두 LH 전세임대 계약이 가능한 것은 아닙니다.

LH 계약업무에서도 신규 계약과 이주재계약 과정에서 해당 주택의 권리관계와 계약 가능 여부를 확인하는 절차를 두고 있습니다.

계약금부터 지급했다가 해당 주택이 LH 권리분석을 통과하지 못하면 계약금을 둘러싼 새로운 문제가 생길 수 있으므로 LH 확인 → 계약 가능 여부 확인 → 계약 일정 조정 순서로 진행하는 것이 안전합니다.

보증금을 못 받은 상태에서 먼저 이사할 때는 특히 주의

보증금을 받지 않은 상태에서 먼저 집을 비우고 전입신고까지 새로운 주소로 옮기는 것도 신중해야 합니다.

주택임대차에서 대항력을 유지하려면 주택의 점유와 주민등록 등 요건을 계속 유지하는 것이 중요합니다. 대법원은 임차인이 점유를 먼저 상실한 뒤 임차권등기가 이루어진 사건에서 기존 대항력이 소급해서 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다.

따라서 보증금 반환 문제가 해결되지 않은 상태에서 먼저 이사를 해야 하는 상황이라면 임차권등기명령 등 필요한 보호조치를 확인한 뒤 움직여야 합니다.

다만 LH 전세임대에서는 보증금 반환채권의 주체와 계약관계가 일반 개인 전세와 다를 수 있으므로 본인이 독자적으로 임차권등기 절차부터 진행하기보다는 LH 담당자와 법률상담을 통해 본인 계약에 맞는 절차를 확인하는 것이 중요합니다.

지금부터 준비해야 할 현실적인 순서

2026년 10월 29일 계약 종료라면 만기일까지 기다리지 말고 지금부터 준비하는 것이 좋습니다.

첫째, LH 전세임대 담당자에게 이주재계약 가능 여부와 기존 보증금 반환 절차를 문의합니다.

둘째, 현재 임대인이 계약 종료 및 직접 입주 의사를 밝힌 문자·카카오톡 등의 기록을 보관합니다.

셋째, 임대인에게 보증금 일부 선지급을 요청했던 내용과 거절 답변도 가능한 한 문자 등 기록이 남는 방식으로 보관합니다.

넷째, 새집을 찾았다면 계약금을 먼저 지급하기 전에 LH에 해당 주택의 계약 가능 여부와 진행 절차를 확인합니다.

다섯째, 만기일에 보증금 반환이나 주택 인도를 둘러싼 분쟁이 예상된다면 계약서를 가지고 LH 담당자 또는 법률 전문가에게 사전 상담을 받는 것이 좋습니다.

자주 묻는 질문

Q1. 제가 보증금에 직접 보탠 돈은 만기 전에 먼저 돌려달라고 할 수 없나요?

본인이 부담한 금액이라는 이유만으로 계약 만료 전에 해당 금액을 반드시 먼저 반환하도록 강제할 수 있다고 보기는 어렵습니다. 특히 LH 전세임대는 LH가 임대인과 전세계약을 체결하는 구조이므로 보증금 일부 반환을 임대인과 임의로 처리하기보다 LH 담당자의 확인이 필요합니다.

Q2. 계약 종료일에 못 나가면 바로 강제로 쫓겨나나요?

계약 종료일이 지났다는 이유만으로 집주인이 임의로 짐을 꺼내는 방식으로 강제퇴거를 진행하는 것은 별개의 문제입니다. 다만 계약 종료 후 주택을 계속 점유하면 명도와 손해배상 등을 둘러싼 법적 분쟁이 발생할 수 있으므로 사전에 해결 절차를 준비해야 합니다.

Q3. 보증금을 못 받았는데 먼저 이사해도 되나요?

주의해야 합니다. 주택의 점유와 주민등록은 임차인의 대항력과 밀접하게 연결됩니다. 대법원 판례에서도 점유를 상실한 뒤 임차권등기를 마쳤다고 기존 대항력이 소급해 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다. LH 전세임대라면 일반 전세와 계약 구조가 다르므로 반드시 LH 담당자에게 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

Q4. 임대인이 요구하는 소송비와 손해배상금을 전부 내야 하나요?

임대인이 주장한다고 해서 모든 금액이 자동으로 임차인 부담이 되는 것은 아닙니다. 실제 책임과 범위는 계약 내용, 양측의 의무 이행 여부와 귀책사유, 실제 손해 등을 토대로 판단됩니다. 반대로 임차인의 책임으로 주택 인도가 부당하게 지연돼 실제 손해가 발생한다면 분쟁이 생길 수 있으므로 계약 종료일까지 아무런 조치 없이 버티는 방식은 피해야 합니다.

LH 전세임대라면 ‘보증금 먼저 달라’보다 이주 일정 조정이 핵심

LH 전세임대 계약 만료를 앞두고 새집 계약금이 부족하다면 현재 임대인에게 보증금 일부를 미리 달라고 요청해 볼 수는 있습니다. 그러나 임대인이 이를 반드시 받아들여야 하는 일반적인 법적 의무가 있다고 보기는 어렵습니다.

그렇다고 해서 새집 계약금을 마련하지 못하면 계약 만료일 당일 곧바로 거리로 쫓겨난다거나, 임대인이 주장하는 모든 소송비와 피해액을 무조건 부담하게 되는 것도 아닙니다. 실제 법적 책임은 구체적인 계약관계와 보증금 반환 여부, 주택 인도 여부 등을 따져 판단해야 합니다.

무엇보다 LH 전세임대는 일반 개인 전세와 다릅니다. LH가 임대인과 전세계약을 체결한 뒤 입주자에게 재임대하는 구조이며, 실제 전세임대 계약업무에도 이주재계약 시 계약 일정 조정과 기존 주택 보증금 반환확약 확인 절차가 마련돼 있습니다.

따라서 2026년 10월 29일까지 기다리지 말고 지금부터 LH 전세임대 담당자에게 이주재계약, 새 주택 계약 일정, 기존 보증금 반환 시점​을 함께 조정할 수 있는지 요청하는 것이 가장 중요합니다. 개별 계약서의 특약이나 실제 계약당사자에 따라 법률관계가 달라질 수 있으므로 분쟁이 예상된다면 계약서와 LH 관련 서류를 가지고 별도의 법률상담도 받아보는 것이 안전합니다.