집주인이 먼저 전세 재계약 안 한다고 하면 전세보증금은 어떻게 되나요?
전세 계약 만기를 앞두고 집주인이 먼저 “재계약하지 않겠다”, “집을 내놓겠다”, “새 세입자를 구하겠다”라고 말하는 경우가 있습니다. 이때 많은 임차인들이 가장 걱정하는 부분은 바로 전세보증금 반환 문제입니다.
특히 집주인이 “새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”라고 말하는 경우도 적지 않은데, 과연 이런 말이 법적으로 효력이 있는지 궁금해하는 분들이 많습니다.
2026년 기준 전세보증금 반환 원칙과 임차인이 반드시 알아야 할 대응 방법을 정리해 보겠습니다.
전세 만기 시 보증금 반환은 집주인의 의무
가장 먼저 알아야 할 핵심은 전세 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 전세보증금을 반환해야 한다는 점입니다.
즉,
- 새로운 세입자를 구했는지 여부
- 집이 언제 나가는지 여부
- 부동산 경기 상황
과 관계없이 계약 종료 시점이 되면 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.
간혹 집주인이
“다음 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다”
라고 말하는 경우가 있지만, 이는 임대인의 자금 사정일 뿐 법적으로 임차인이 감수해야 하는 문제가 아닙니다.
새 세입자를 구하지 못했다고 해서 보증금 반환 의무가 사라지는 것은 아닙니다.
집주인이 먼저 집을 내놓겠다고 한 경우
질문 사례처럼 집주인이 먼저
- 재계약 의사가 없다고 밝힘
- 부동산에 집을 내놓음
- 매매 또는 신규 임차인을 찾고 있음
상황이라면 임차인의 계약 종료 의사는 더욱 명확해집니다.
다만 추후 분쟁을 방지하기 위해서는 임차인 역시 계약 종료 의사를 문자나 카카오톡으로 남겨두는 것이 좋습니다.
예를 들어 다음과 같이 보내면 됩니다.
“7월 15일 임대차 계약 만기 예정이며, 만기일에 퇴거할 예정입니다. 전세보증금 반환 일정 확인 부탁드립니다.”
이처럼 기록이 남는 방식으로 의사를 전달해 두면 나중에 법적 분쟁 시 중요한 증거가 됩니다.
만기 전 반드시 해야 할 준비
1. 문자 및 카톡 기록 보관
집주인과의 대화는 모두 저장해 두는 것이 좋습니다.
특히
- 보증금 반환 관련 대화
- 새 세입자가 들어와야 준다는 발언
- 반환을 미루는 내용
등은 향후 소송이나 지급명령 신청 시 중요한 증거가 됩니다.
2. 통화 녹음 보관
통화 과정에서
“돈이 없다”
“새 세입자 들어오면 주겠다”
등의 발언이 있었다면 녹음해 두는 것이 좋습니다.
3. 전입신고 및 확정일자 유지
계약 종료 전까지는 반드시
- 전입신고 유지
- 확정일자 유지
상태를 유지해야 합니다.
이는 보증금 보호를 위한 가장 기본적인 권리입니다.
만기일에 보증금을 못 받으면?
전세보증금 반환 분쟁은 대부분 만기 이후 발생합니다.
7월 15일이 계약 만기라면 이날까지 보증금을 반환받지 못한 경우 법적 대응을 검토할 수 있습니다.
대표적인 방법은 다음과 같습니다.
임차권등기명령 신청
보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 하는 경우 가장 먼저 고려해야 할 제도입니다.
임차권등기명령을 신청하면
- 대항력 유지
- 우선변제권 유지
가 가능해집니다.
즉, 이사를 가더라도 보증금 반환 권리를 보호받을 수 있습니다.
지급명령 신청
집주인이 반환 의무를 인정하면서도 지급을 미루고 있다면 지급명령을 활용할 수 있습니다.
일반 소송보다 절차가 간단하고 빠른 편입니다.
전세보증금 반환소송
집주인이 반환 자체를 거부하거나 장기간 지급하지 않는 경우에는 반환소송을 진행할 수 있습니다.
필요에 따라
- 가압류
- 강제집행
절차도 함께 진행될 수 있습니다.
전세보증보험 가입 여부도 확인해야
만약 HUG 전세보증보험 또는 SGI 전세보증보험에 가입되어 있다면 상황이 훨씬 유리할 수 있습니다.
임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관을 통해 보증금을 돌려받을 수 있기 때문입니다.
따라서 계약 종료 전에 본인의 보증보험 가입 여부를 반드시 확인해 보는 것이 좋습니다.
누수나 하자 문제와 보증금 반환은 별개
계약 기간 중 누수나 하자 문제가 있었더라도 보증금 반환 의무는 별개로 존재합니다.
집주인이
“수리비 때문에 보증금을 못 준다”
거나
“누수 때문에 정산이 필요하다”
고 주장하더라도 법적 근거가 없다면 임의로 보증금 지급을 미룰 수 없습니다.
결론
집주인이 먼저 전세 재계약을 하지 않겠다고 하거나 집을 내놓겠다고 말한 경우에도 전세보증금 반환 의무는 그대로 유지됩니다.
새 세입자를 구하지 못했다는 이유만으로 보증금을 돌려주지 않는 것은 임대인의 사정일 뿐 임차인이 부담해야 할 문제가 아닙니다.
따라서 계약 만기 전 문자나 카톡으로 퇴거 의사를 명확히 남기고, 만기일에 보증금을 받지 못할 경우 임차권등기명령과 전세보증금 반환 절차를 신속히 진행하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q1. 새 세입자가 들어와야 보증금을 준다는 말이 맞나요?
아닙니다. 전세보증금 반환 의무는 임대인에게 있으며, 새 세입자 유무와는 별개입니다.
Q2. 계약 만기 전 무엇을 준비해야 하나요?
퇴거 의사를 문자로 남기고 전입신고와 확정일자를 유지하는 것이 중요합니다.
Q3. 보증금을 못 받았는데 이사를 가야 합니다.
임차권등기명령을 신청하면 대항력과 우선변제권을 유지한 상태로 이사가 가능합니다.
Q4. 집주인이 계속 반환을 미루면 어떻게 해야 하나요?
지급명령 신청 또는 전세보증금 반환소송을 통해 법적 대응을 진행할 수 있습니다.