2026년 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 세율 변화와 절세 전략을 정리했습니다. 잔금일 기준 적용, 장기보유특별공제 배제, 종부세·취득세 연동 여부까지 핵심 대응 포인트를 확인하세요.
2026년 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 무엇이 달라지나
정부가 시행령 개정을 통해 다주택자 양도소득세 중과 유예를 종료하면서 세 부담이 다시 급격히 커질 전망입니다.
근거 법령은
👉 소득세법
👉 소득세법 시행령
입니다.
중과가 부활하면 단순 세율 인상뿐 아니라
장기보유특별공제 배제가 핵심 변수로 작용합니다.
1️⃣ 세율 구조 변화 한눈에 정리
| 구분 | 유예 기간 | 유예 종료 후 |
|---|---|---|
| 양도세율 | 기본세율 6~45% | 기본세율 + 2주택 20%p / 3주택 30%p |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 | 중과 대상은 배제 |
| 판단 기준 | 잔금일 | 잔금일 |
📌 핵심은 계약일이 아니라 잔금일 기준입니다.
2️⃣ 실제 세금 차이 얼마나 커질까?
예시)
양도차익 3억 원 / 3주택자 / 조정대상지역
- 유예 중: 기본세율 적용
- 종료 후: 기본세율 + 30%p
여기에 지방소득세(10%)까지 더해지면
실효세율이 70% 이상까지 올라갈 수 있습니다.
※ 과거 최고구간 기준 계산 시 75% 이상 사례도 존재
3️⃣ 다주택자 필수 체크리스트 3가지
✔ 1. 매도 순서 전략 재설계
- 차익 적은 주택 먼저 매도
- 비규제지역 주택 우선 정리
- 장기보유공제 활용 가능한 물건 선처리
✔ 2. 잔금일 조정
유예 종료 직전 계약 체결 시
👉 반드시 잔금 청산일을 유예 기간 내로 조정
잔금이 하루만 넘어도 중과 적용됩니다.
✔ 3. 보유세·취득세 연동 점검
중과 부활은 단순 양도세 문제만이 아닙니다.
관련 세목:
- 종합부동산세법
- 지방세법
보유세 체계 및 취득세 중과 구조까지 함께 검토해야
총 세부담을 정확히 계산할 수 있습니다.
4️⃣ 조정대상지역 여부 반드시 확인
중과는 조정대상지역 주택에만 적용됩니다.
비규제지역 보유 주택은
→ 기본세율 적용
국토부 최신 고시 확인 필수입니다.
5️⃣ 자주 묻는 질문 정리
Q1. 계약은 유예 중, 잔금은 종료 후면?
👉 잔금일 기준
→ 중과 적용
Q2. 일시적 2주택자는?
비과세 요건 충족 시
→ 중과 대상 아님
Q3. 장기보유특별공제는 완전 배제?
중과 적용 주택은
→ 공제 0%
10년 보유해도 적용 불가입니다.
Q4. 등록 임대주택은?
요건 충족 시
→ 중과 배제 가능
단, 등록 시점·임대의무기간·임대료 증액 제한 등
개별 요건 충족 여부가 관건입니다.
📌 2026년 대응 전략 요약
✔ 매도 계획 있다면 잔금일 우선 확인
✔ 조정지역·비규제지역 구분
✔ 장기보유특별공제 적용 여부 계산
✔ 보유세·취득세까지 종합 시뮬레이션
✔ 세무사 상담 필수
현재는 “세율이 높아진다”가 아니라
👉 공제 구조가 사라진다가 더 큰 리스크입니다.